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毎日03/22 21:20 ＜公示地価＞問われる土地の有効利用、生活環境の再構築
国土交通省が２２日発表した２００１年の公示地価は、東京・新宿などごく一部の地点で上昇・横ばいも出たが、依然底は見えない。全国全用途平均では３年連続の４％台の下落となり、２年続けて２％台の値下がりだった１９９７、９８年に比べ、下落ピッチは上がっている。日本の土地資産はピーク時の９０年末より約３５％も減った計算。土地デフレは、目先の景気の重しとなるが、安い地価を活用した快適で効率的な生活、生産環境の再構築が問われている。
８３年の公示地価を１００とすれば、東京圏の住宅地（１２７・２）、商業地（８７・８）とも、名目国内総生産（ＧＤＰ）の伸び（１８７・０）を下回っている。ただ、戦後経済が安定した５５年を基準にすれば、様相は大きく変る。この間、ＧＤＰは約６ ０倍に成長したが、東京区部、横浜、浦和、千葉市の地価は１２０〜２４０倍の水準。それ以前の２度の地価高騰で、バブル前にも高値だったためだ。
地価下落を単なるバブルの修正でなく、戦後土地神話の崩壊プロセスと捉えれば、下落はさらに続くとみるのが自然で、「当分、買い手市場」（国土交通省幹部）に変わりない。
不動産業界では２つの「２００３年問題」が、ささやかれる。都心再開発による大規模オフィスビル供給開始と、検討中の企業会計規則変更に伴い予想される企業保有土地の大量放出による需給悪化懸念だ。投機的取引は姿を消し、地価は「都市圏、地域、地点ごとの個別性を一段と高めている」（大手不動産会社）という。だが底の見えない不安は、なお続く。
内閣府の国民経済計算では、９９年末の日本の土地資産は１６１２兆円と、９０年より８４３兆円減った。９９年だけで８７兆円の土地資産が消えた計算で、今後も数十兆円規模の評価減が続くとみられる。
一方で、金融機関による不動産業への融資残高は、約６０兆円と総貸出しの１２・４％と高い水準だ。「引くに引けない融資」（大手建設役員）が、根雪のように固まっており、３月期決算で、銀行が貸倒れ引当金を積み増して直接償却を強化し、不良部門の整理・とう汰が進めれば、土地の需給関係はさらに買い手市場に傾く。
資産デフレによる縮小圧力は続くが、地価下落はデメリットばかりではない。地価が下がり戸建住宅やマンション価格が手ごろになれば、購入層は確実に広がる。事実、年収に対するマンション価格の倍率は９０年をピークに下がり続けている。企業にも設備投資コストが下がり、投資採算が改善することで、新たな投資需要を生み、経済のプラス要因になる。
金融機関や不動産業界からは悲鳴が多いが、三沢千代治・ミサワホーム社長は「ロンドン、パリのきれいな街並みは、都市再開発の成果。ピンチをチャンスに変える絶好の機会」と強調する。取引価格が利用に伴う収益率を反映したものに変わったいま、地価を強引に下支えするのは不可能だ。
むしろ地価下落を、消費拡大や新規投資増加にどう結びつけるのか―。そんなプラス思考で立ち向かわなければ、資産デフレの悪循環はいつまでも断ち切れない。安い土地の有効利用を通じて真に価値ある資産を形成する民間の知恵と、それが十分発揮できる環境整備に向けた政府の規制改革が求められている。
【池畠 恵治】[2001-03-22-21:20]
毎日03/22 21:00 ＜公示地価＞売り浴びせた土地の受け皿は自治体だった
旧経済企画庁（現内閣府）が昨年末まとめた国民経済計算によると、１９９１〜９９年の累計で個人や企業、金融機関は合わせて約５０兆円の土地を売り越し、その大半を地方自治体を中心とする政府部門が、公共事業や先行取得名目で買い取った構図が浮かび上がる。
農地の宅地化などで、個人はほぼ一貫して売却が購入を上回り、売り越し累計は約３ ６兆円。企業はバブル終末期の９０年には買い越しが７兆円台という最大の買い手として地価相場をつり上げたが、９４年を境に売りに回り、累計で７・３兆円の処分超。金融機関は９２年から「売り」に転じ、結局７・０兆円を売り越した。
「土地放出は、産業構造変化に対応している。重厚長大産業の次は生損保、そして流通へと主役が変わった」。不動産業界の担当者はこう解説し「今後の焦点は、金融再編による支店網リストラに伴う都市部一等地の処分」と分析する。
より注目されるのは、この間４８・３兆円もの土地を買い越した政府部門の動向だ。国土交通省の資料によると、国の保有土地はわずかに減ったが、地方自治体は９０年から９８年にかけ特殊要因を除き１５・８万ヘクタール増やした。この増加分には公共事業による道路や橋の用地、土地の先行取得のため自治体が設立した土地開発公社や住宅供給公社保有分は含まれない。
総務省調査では、全国の土地開発公社の保有地は９９年度末で約３・３万ヘクタール、８・３兆円にのぼる。各地でずさんな土地取得が相次いで表面化しており、巨額の損失覚悟で“損切り”の売りに出るケースも目立つ。
損失は自治体の財政負担として、やがて納税者にはね返る。土地バブルに踊った銀行への公的資金投入に続き、国民はこの後始末でも、土地神話の高いツケを払わされる。
【福井 博孝、池畠 恵治】[2001-03-22-21:00]